Las inconveniencias del nuevo POT para el desarrollo de Santa Marta

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Por Rafael Vicente Gómez Santos 

 

 

La discusión que por estas fechas suscita el proyecto de Acuerdo del Plan de Ordenamiento Territorial por parte de varios sectores activos de la ciudad, no ha sido para menos. Su debate se presenta en un contexto accidentado por cuanto nos encontramos en plena crisis sanitaria, producto de la pandemia del Covid-19, sumado a la evidente crítica que nace por una serie de contradicciones, fallas y extralimitaciones, que ponen en riesgo la competitividad y el desarrollo económico e inmobiliario de la ciudad.

 

Lo primero que hay que analizar son las implicaciones que tiene este marco normativo que surge a partir de la ley 388 de 1997, y en el cual se busca ordenar la forma en la que se va a desarrollar el territorio, tanto desde lo rural como desde lo urbano, basado en una serie de principios y funciones que giran en torno a la función social y ambiental de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular y la distribución equitativa de las cargas y los beneficios.

 

El proyecto de acuerdo que se presenta actualmente se debe ajustar a los desafíos que tiene la ciudad en materia económica y social, su formulación será de la mayor importancia para la futura reactivación económica, por lo tanto el consenso, la claridad y la visión que se plasme en esta carta de navegación, será determinante para el futuro de la ciudad.

 

Infortunadamente, tras un minucioso análisis sobre el contenido de lo elaborado en los diferentes documentos que componen la propuesta que se encuentra en discusión actualmente en el Concejo, se puede evidenciar que hay fuertes reparos a la concepción de ciudad que se requiere y se requerirá en un futuro, además de excesos y vacíos que podrían traer consigo una serie de demandas, afectaciones sociales, ambientales, que impactarán negativamente a la competitividad y generación de futuras apuestas de inversión en la ciudad.

 

A continuación se enlistará de forma específica, cada uno de los principales puntos a ser tenidos en cuenta y que esbozan el riesgo que se tiene si el POT es aprobado de la forma como se presenta actualmente.

 

El POT y los parques Distritales

 

El POT reincorpora los parques propuestos en el plan del ordenamiento del 2000, pero pasados veinte años no se surtieron los procedimientos jurídicos para que su adopción quedara en firme. Independientemente de la relevancia ambiental que sustenta su origen, el nuevo POT deberá ser claro en las medidas que se han de tomar para que las zonas queden declaradas como tal, so pena que al no hacerlo, se estaría afectando el desarrollo de terrenos privados, por los que sus propietarios podrían iniciar acciones legales que conlleven a un detrimento patrimonial del Distrito.

Recordemos además que cualquier tipo de declaratoria que afecte el bien privado, deberá ser asumida por la administración con la eventual compra de los predios afectados. ¿El distrito si dispone de los de recursos para hacerse de esos predios? ¿Es realmente conveniente la generación de un cinturón verde adoptado por medio de parques?, cuando la delimitación urbana es clara y el tratamiento en áreas de interés actualmente declaradas se encuentran perfectamente establecidas. Por qué en vez de generar una declaratoria de parques, se implementan más bien directrices de desarrollo rural con posibilidades de expansión futura, condicionados a determinantes ambientales estrictos, dispuestos por  la corporación autónoma regional y cualquier otro estudio ambiental que se exija.

 

El distrito de Santa Marta debe considerar con mucha seriedad los efectos de asentamientos informales que se han presentado durante las últimas décadas, propiciados en parte por la restricción sostenida del aprovechamiento económico de las tierras con potencial de desarrollo en las partes limítrofes del anillo urbano de la ciudad.

 

Vale la pena destacar que el distrito de Santa Marta a la fecha cuenta debidamente registrado ante el Sistema Nacional de Áreas Protegidas Parque Natural Sierra Nevada de Santa Marta, el Parque Natural Tayrona, que hacen parte de los Parques Nacionales Naturales, los parques Naturales de la Sociedad Civil y la Zona de Reserva forestal protectora ubicada en la cuenca alta de Jirocasaca, en total suman una superficie de 227.260 Has

Áreas inscritas en el Sistema Nacional de Áreas Protegidas
Parque Natural Tayrona 15,000 Has
Parque Natural Sierra Nevada 210,237 Has
Reservas naturales sociedad civil2,023 Has
Reserva forestal Jirocasaca N/R
TOTAL 227,260 Has

 

Afectar los límites urbanos de expansión con parques distritales pueden llevan a efectos negativos en el valor de escasa tierra disponible para suplir la oferta de vivienda de interés social, interés prioritario y posibles futuros desarrollos estratégicos para el Distrito. La actualidad que vivimos producto de la pandemia del Covid-19 pone sobre el ordenamiento del territorio la necesidad de pensar en ciudades menos densificadas, más dispersas coexistentes con la estructura ambiental y generando procesos de urbanización responsables, formales y sostenibles desde el punto de vista social, económico y fiscal. Poner un cinturón alrededor de la ciudad será un error y limitará enormemente el crecimiento potencial que puede tener la Santa Marta del futuro.

 

¿Cuáles son los terrenos para la consolidación de lotes para desarrollo de viviendas VIS y VIP? En caso de que la dinámica económica de la ciudad aumente, ¿hacia dónde va a crecer la ciudad? El POT se quedó corto con los temas de proyección de crecimiento demográfico, por eso es de suma importancia no generar un cerramiento de la ciudad y considerar esa tierra que hoy se encuentra entremezclada entre lo urbano y rural como la tierra más apta para realizar esos procesos de construcción de vivienda de bajo costo, precisamente porque la tierra es más barata que aquella que se encuentra al interior del perímetro urbano.

 

El POT y la Línea Negra

 

El decreto presidencial 1500 del 2018 determina todos los puntos ancestrales y zonas de pagamento que componen íntegramente la denominada Línea Negra que los hermanos Mayores de la Sierra Nevada de Santa Marta, y su determinación y alcance en términos específicos del territorio, deberá ser acordado con base en los principios expresados en la ley y la coordinación del Ministerio del Interior.  El POT no está capacitado jurídicamente para dictaminar disposiciones que afecten la integridad de la propiedad privada, con atribuciones que extralimitan sus competencias y no se rijan al marco normativo expuesto para este caso.

Retomando lo que dice el decreto se tiene:

  • Articulo 3. Principios: (..)
  1. h) Respeto a los derechos adquiridos, de terceros y comunidades: La propiedad privada, los derechos adquiridos, de terceros con justo título y aquellos de otras comunidades, serán reconocidos y respetados con arraigo a la Constitución Política y la Ley

 

  1. i) Función ecológica de la propiedad privada: Los particulares velarán por la protección y conservación de los recursos naturales que se encuentren en su propiedad.

En el Título 3, artículo 7 del mismo decreto dice:

  • Artículo 7 Derecho de Acceso a los Espacios Sagrados del territorio tradicional y ancestral de la Línea Negra. El Ministerio del Interior en coordinación con las autoridades propias de los cuatro pueblos de la SNSM, y las demás autoridades territoriales y ambientales con jurisdicción en la Línea Negra, adoptarán las medidas y adelantarán las acciones necesarias para garantizar el acceso a los espacios sagrados por parte de los cuatro pueblos, a fin de realizar sus prácticas tradicionales, de conformidad con el artículo 2° de la Resolución 002 de 1973 y el bloque de constitucionalidad.

(…)

Las autoridades de estos cuatro pueblos podrán solicitar ante el Ministerio del Interior que coordine los espacios necesarios con la entidad territorial, para la elaboración de acuerdos o protocolos de acceso a los espacios sagrados de la Línea Negra sobre áreas o predios determinados, en caso de que no haya sido garantizado. Para la elaboración de dichos instrumentos se garantizará la participación plena y efectiva de los cuatros pueblos indígenas de la SNSM y serán convocados los terceros con justo título. El Ministerio Público se encargará de vigilar el cumplimiento de dichos acuerdos y protocolos.

Con base en el decreto reglamentario es claro que el proceso de adopción de la Línea Negra en el marco del ordenamiento del territorio extralimita las competencias que tiene el POT, se afecta la propiedad privada por declaración de zona de reserva, generando una afectación de uso público en terrenos privados y ordenando una delimitación en un radio de 100 metros lineales, lo que equivale a un área de 3,14 hectáreas de afectación. Esto es ilegal debido a que no se surten los procedimientos expuestos de manera taxativa en el decreto presidencial reglamentario y nuevamente el distrito quedará expuesto a demandas multimillonarias si procede con esta norma.

 

 

El POT y los Planes Parciales

 

Con base en lo dispuesto por la ley 388 de 1997, se tiene que “Los planes parciales son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales.” Estos instrumentos de ordenamiento del territorio deberán ser aplicados como una excepción a la regla y no como el mecanismo general del ordenamiento.

 

El nuevo POT contempla una proporción elevada de áreas dentro del perímetro urbano sujeta a planes parciales, desconociendo en gran parte del territorio la pre existencia de normatividad para el desarrollo urbano que viene desde el POT “Jate Matuna” del año 2000, proponiendo nuevas determinantes de usos y sometiendo los procesos de urbanización a reglamentaciones dispendiosas y costosas para la puesta en marcha de cualquier ámbito de desarrollo en la ciudad.

 

La forma como se concibe el desarrollo de la mayoría de planes parciales que aplican para los diferentes tipos de tratamiento, establecen globos de al menos 10 hectáreas, imposibilitando el desarrollo a menor escala y acabando con el valor intrínseco de la tierra que en la actualidad no cumpla con la cabida mínima, sometiendo a los propietarios de ésta, a la voluntad y coordinación de los vecinos para poder cumplir con la cabida mínima de formulación, a sabiendas, que en muchos casos, esta coordinación estará supeditada al interés del propietario con mayor suelo disponible.

 

En lo contenido en el documento “Proyecto Acuerdo POT Santa Marta” en lo referente a PLANES INTEGRALES AMBIENTALES DE BORDE, más específicamente en el artículo 130, en el inciso VIII que hace referencia al “Suelo de protección dentro del sistema de cargas PIAB”. Dice lo siguiente:

  • Suelo de protección dentro del sistema de cargas de los PIAB. El plan deberá incorporar el suelo que esta entre el plan hasta la cumbre cercana del cerro y este se deberá incorporar dentro del reparto para que se entreguen como una cesión gratuita de suelo. Sin esta condición no son posibles los PIAB.

En consideración a lo anterior, se debe precisar lo siguiente: los suelos que se determinen como de interés ambiental, deberán tener un soporte técnico que así lo estime, no deben entrar dentro del ámbito del suelo sujeto a plan parcial, y los mecanismos de obtención, por parte del distrito, deberán darse sin que estos se cedan gratuitamente como condicionante a la formulación del plan parcial.

En ningún caso el ámbito de la carga deberá salirse del ámbito de aplicación del Plan Parcial; incorporar terrenos que se determinen por fuera del área de formulación y ser asumidas como carga, no se contempla dentro de lo previsto por la Ley y va en contravía con el derecho a la propiedad privada. Cómo se plantea esta norma, se deja de contemplar el valor económico que podrían tener en la actualidad o en el futuro, terrenos que actualmente son de dominio privado. Los procesos urbanísticos en este sentido no pueden ser impositivos, dado que los planes parciales contemplan un ámbito que los privados interesados proponen ante el distrito ante la eventual oportunidad de generar un desarrollo.  Las áreas que se pretendan incluir dentro del plan parcial no pueden obligar a que los privados generen una afectación mayor a la zona que pretendan desarrollar y previamente se pre delimite en el Plan de Ordenamiento Territorial.

 

El tiempo de formulación, revisión y adopción de cualquier plan parcial, someterá a la ciudad a una parálisis en el desarrollo, en promedio un Plan Parcial para que logre su formulación y aprobación puede durar en promedio un año, mientras tanto no se podrá expedir ninguna licencia en las áreas que se encuentren predelimitadas para tales tratamientos.

 

Un elemento que al parecer los consultores no tuvieron presente en la adopción de estos mecanismos y que pone en riesgo la formulación de este tipo de instrumentos, es el requisito factibilidad en la disponibilidad de servicios públicos. La ley 388 de 1997 y el decreto 2181 del 2016, son claros en definir como requisito para la formulación de los planes parciales la presentación de dicha factibilidad por parte de las empresas prestadoras de dichos servicios.

 

la ciudad hoy cuenta con una profunda deficiencia en el suministro de agua potable, además de igual limitación en el suministro de energía eléctrica, lo que impide se cumpla el requisito indispensable para iniciar la formulación de los planes parciales que se pretendan desarrollar, imponiendo una presión adicional que le resta aun más competitividad a la ciudad.

 

 

 

 

El POT  y la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano Sostenible (EDUS)

 

El POT a lo largo del documento de Anexo normativo y Proyecto Acuerdo hacen referencia de la “Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano Sostenible”, la cual tiene atribuciones importantísimas en lo concerniente con varias acciones que se enlistan a continuación:

  • Establecerá el sistema de Fiducias que recibirá y administrará los pagos de las Cargas Urbanas.
  • Emitir la resolución de pago de las cargas que será anexado al trámite de licencias.
  • Decretará derechos de preferencia sobre los predios que se consideren pertinentes en el marco de los programas y proyectos definidos en el POT
  • La Empresa de Desarrollo Urbano Sostenible será la encargada de la implementación de la declaratoria de desarrollo y construcción, y de adelantar el proceso de enajenación forzosa o de la expropiación administrativa de que trata el artículo 56 de la Ley 388 de 1997. Así mismo identificará las edificaciones que presenten las condiciones establecidas en este artículo. (Ver Articulo 184) Busca afectar los terrenos que tengan la condición de urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados.
  • Todas las entidades distritales del sector central o descentralizado podrán transferir a la a esta empresa los bienes fiscales de su propiedad o porciones de ellos. La destinación de estos bienes será para el desarrollo de proyectos urbanos que contengan vivienda de interés social a excepción del proyecto Centro Administrativo Distrital La Esperanza cuya destinación es el traslado de las sedes de las distintas dependencias de la Alcaldía Distrital de Santa Marta.
  • Administrar el Fideicomiso de Espacio Público las cargas urbanísticas de espacio público, los pagos por compensación de espacio público, y los ingresos por aprovechamiento económico del espacio público.

 

En ningún lado de los documentos se determinan las características de esta empresa, quién la vigilará, cuales son los perfiles de las personas que la conformarán y en general la naturaleza de la misma. La conclusión de esto es que El POT está asumiendo atribuciones que van mucho más allá de sus competencias y es claro que hay una usurpación de las funciones propias que puede tener el distrito en cabeza de la secretaría de planeación.

 

 

POT y el suelo de Protección

 

La revisión del nuevo POT retoma aspectos que se señalaron en el POT de hace 20 años, pero que a la fecha carecen de sustento técnico ambiental que determine de forma irrestricta su uso y aprovechamiento en ninguna escala. Como se presenta sistemáticamente en el documento POT, se desconocen las afectaciones a privados que generan las determinaciones de suelos de protección. Actualmente el Distrito de Santa Marta se enfrenta a un fenómeno de invasiones y asentamientos informales de vivienda en la falda de los cerros. El POT no aborda dicha problemática y peor aún, sostiene en mantener una política restrictiva frente al aprovechamiento de muchos predios que hoy se encuentran expuestos a dichos procesos de urbanización informal.

 

Esta carga además de desmejorar el valor de la tierra, ponen en condición de riesgo a los moradores que ocupan informalmente estos terrenos, por cuanto no fueron vigilados en sus procesos constructivos y pueden estar sujetos a problemas resultantes de la erosión del suelo, además de no contar con servicios básicos de calidad. El distrito tiene que pensar seriamente en flexibilizar el desarrollo en los cerros y que dicho proceso implique un verdadero respeto al medio ambiente, la adopción de sistemas urbanos sostenibles, con sus vías y entramado de servicios que de verdad haga de Santa Marta una ciudad atractiva para la inversión en todos sus niveles

  • El POT deberá proponer que la norma flexible, de aprovechamiento del uso de los cerros sea sustentada por los interesados a través de planes de manejo ambiental, medidas de impacto paisajístico y procesos urbanos que permitan el acceso de cualquier persona a este, logrando así una interrelación con el entorno ambiental, generando conciencia en el aprovechamiento, conservación y disfrute del medio ambiente. La sostenibilidad ambiental no implica el aislamiento del ser humano de los entornos ecosistémicos.
  • En los asentamientos informales, el POT deberá hacer especial énfasis en generar mecanismos de acondicionamiento de las viviendas asentadas en las laderas de los cerros, evitando un re desplazamiento que tendría profundas afectaciones en el tejido social de las personas expuestas a este tipo de soluciones de vivienda informal.
  • Atender de forma integral el tema de escorrentías que en épocas de lluvias, generan afectaciones por desplazamientos de tierra desde los cerros a las vías colindantes, provocando taponamientos en los desagües y situaciones que ponen en riesgo la vida de los ciudadanos.

 

El POT y las cargas urbanísticas y normas de mitigación del cambio climático

 

Uno de los puntos más debatibles que se establecen en el nuevo POT tiene que ver con el nuevo esquema de cargas urbanas. Los consultores establecen un paquete de impuestos que deberá asumir el constructor como condicionante para que le expidan la licencia de construcción y el pago se deberá hacer anticipadamente.

 

Las cargas urbanas quedan excluidas únicamente para los tipos de tratamiento de suelo de Conservación y de mejoramiento integral. En el resto de tratamientos, incluidos aquellos que estarán sometidos a procesos de planes parciales se encuentra la siguiente relación de cargas:

 

Estas nuevas cargas tienen una implicación directa sobre los costos de la vivienda en todos los estratos. Adicionalmente la tabla no contempla una carga adicional que describen en la página 103 y tiene que ver con la pérdida de capacidad de absorción del suelo, y se denomina como “Valor de compensación de absorción”.  Su planteamiento no es claro y no se estipula un valor concreto, pero con seguridad se aplicará en un futuro.

 

A modo de ilustración se puede simular la siguiente situación:

Se determina construir un conjunto de 5 viviendas de estrato 4 en un lote que hace parte de la zona determinada como consolidación, que hace parte de cualquier barrio tradicional de la ciudad.

Como el lote inicialmente se puede asumir que solo tenía una edificación, la norma dice que la carga arranca a partir de la vivienda adicional a la que aparece en el certificado de tradición del lote en cuestión, por lo tanto, serian 4 viviendas las unidades sujetas a carga urbana.

 

Calculando tenemos: 4 viviendas x (la carga para viviendas estrato 4)

 4     x   $2’450.000   =   $9’800.0000

 

Ese sería el valor que le tocaría pagar al constructor para poder iniciar con la expedición de su licencia de construcción, sin embargo, en ese cálculo no se contempla la otra carga a la que hacen referencia que es “valor de compensación de absorción”, con seguridad el constructor tendrá que pagar más de 10 millones de pesos para la construcción de las 5 casas, independientemente de lo que por ley le toca asumir, que es la licencia de construcción, la licencia de demolición (si fuese el caso) y demás rubros que normalmente se pagan.

 

Este es un caso genérico y muy compacto, pero puede aplicarse también para nuevas edificaciones que presenten viviendas multifamiliares, en donde los valores se incrementan sustancialmente, y si la estratificación varía, podría aumentar hasta en un 180%  para edificaciones en estrato 6.

 

Se entiende que el distrito trata de buscar las vías de compensación para que se realicen inversiones en ampliación de las redes, pero también hay que entender que un proceso de desarrollo tiene efectos directos sobre las finanzas de la ciudad, el predial aumenta y hay mecanismos de cobro por concepto de plusvalía y valorización. Un esquema de cargas de este tipo en vez de estimular la actividad constructora, la paraliza y la vuelve poco competitiva. Recordemos que todos estos importes se trasladan finalmente al precio de los bienes inmuebles y es el consumidor final el que se vería perjudicado.

Si las condiciones económicas lo ameritaran y el mercado fuese lo suficientemente sólido y rentable, tendría mucho sentido considerar la adopción de estas cargas, pero la realidad lastimosamente es lejana a lo que se proyecta en el papel.

 

Sumado a esto hay otro elemento que desestimula en vez de estimular, los procesos de construcción acordes con la sostenibilidad ambiental. Y tienen que ver precisamente a las “Normas de Adaptación al Cambio Climático” Nuevamente se enlistan unos parámetros en unas tablas que propenden con la incorporación de elementos de sostenibilidad ambiental, como el aprovechamiento de las aguas lluvias y la adopción de energías fotovoltaicas, entre otras. Se condiciona edificabilidad en mayor altura para los tratamientos de consolidación, renovación por reactivación y se hace exigible para la otorgación de licencia de enajenación en los demás tipos de tratamiento. Actualmente en ninguna parte se exige que sean adoptadas estas medidas para llevar a cabo procesos de construcción. En los países Europeos la forma de estimular la adopción es generando subsidios y descuentos fiscales para que se implementen las nuevas tecnologías de generación de energía y aprovechamiento de los recursos naturales.

 

Esto va a generar una presión adicional sobre el precio de la vivienda nueva y nos va a restar competitividad. Santa Marta más allá de ser la ciudad pionera en la adopción de medidas de mitigación del cambio climático, se evocaría como la que menos viviendas nuevas va a generar si se mantienen este tipo de cargas y condicionantes.

 

El POT y las disposiciones generales de construcción y retiros

 

En los tratamientos de consolidación y reactivación se establece un frente mínimo de 35 metros lineales para tipos de edificación de alta densidad, esta determinación contempla en muchos casos de la ciudad la unión de al menos 3 lotes de terreno para la construcción de edificaciones en altura. En Bavaria por ejemplo, los lotes tienen un frente promedio de 13 metros lineales, bajo esta determinación, las construcciones que superan los 10 pisos no se hubiesen podido desarrollar, este es un tema que debe ser revisado de acuerdo a la tipología de los predios en las diferentes partes de la ciudad.

 

Adicionalmente, en cuestión de retiros, se exige un retiro frontal de mínimo 7 metros lineales para soluciones en alta densidad, (Edificaciones de más de 10 pisos de altura). Pasar de 5 metros lineales de retiro frontal a 7 metros lineales, además de afectación en términos de áreas vendibles, puede poner en riesgo la sostenibilidad de los proyectos de desarrollo, debido nuevamente a la tipología de los lotes presentes en la ciudad.

 

Destinar los estacionamientos de visitantes exclusivamente al interior de los proyectos, genera una carga compleja para el desarrollador, debido en parte, a que la ciudad cuenta con un esquema deficitario de zonas de parqueo público. Nuevamente la tipología de los terrenos en las áreas de consolidación son limitadas y la calidad del suelo, muchas veces imposibilita, por lo costoso que resulta, la implementación de sótanos y semisótanos en la mayoría de los proyectos a ser desarrollados en la ciudad.

 

En el tratamiento de renovación por categoría de redesarrollo determina que el suelo de equipamientos deberá estar configurado en globos mínimos de 2 hectáreas, siendo así ¿bajo qué criterio se plantea esta determinante?, ¿por qué concentrar el equipamiento en una proporción tan elevada de tierra? Si el urbanismo, el mercado y las soluciones arquitectónicas determinan los equipamientos distribuidos en varios globos de menor cabida, bajo esta esquema, ¿qué soluciones normativas se plantean?

 

El POT y los andenes

 

El POT determina que:” las bahías de estacionamientos no podrán truncar la continuidad de la red de andenes, estas se deberán resolver al interior del predio y no podrán ubicarse en el espacio privado afecto al uso público.” Esto quiere decir que no se podrá tener estacionamientos en zonas abiertas que hagan parte activa del suelo privado de una solución inmobiliaria. ¿Bajo qué criterio se plantea esto? Con este POT desaparecerían las bahías de estacionamientos abiertos, como las que hay por ejemplo en Plazuela 23, o en Farmatodo de la Avenida del Ferrocarril, por traer unos ejemplos. Esto va en contravía con la tendencia urbana, la sostenibilidad financiera de los proyectos y demás consideraciones comerciales que impactarán negativamente la inversión futura de la ciudad.

 

Igualmente, el POT plantea que en los andenes nuevos se deberá plantar un árbol cada 3 metros, en principio suena lógico, pero recordemos que hay soluciones que implican una mayor área libre, para acceso de rampas, vitrinas comerciales y demás consideraciones arquitectónicas.  Imponer una medida de este tipo va a generar problemas de diseño en la ciudad. Se debería  proponer  arborizar lo mayor y mejor posible, pero atendiendo las posibilidades reales de cada proyecto.

 

El POT y las Bicicletas

 

El POT en la página 85 del anexo urbano establece que “Los biciusuarios no deberán competir por el espacio de las redes peatonales, para evitar esto se debe evaluar quitar espacio a la red vial y dar cavidad a la red de bici usuarios.” ¿Cómo se aplica este criterio? ¿Cuándo se considera que hay competencia entre biciusuarios y peatones?

 

De igual forma, la norma descrita en ese mismo aparte determina que se deberán implementar mínimo dos estacionamientos de bicicletas por vivienda, ¿esto cómo operaría en las viviendas multifamiliares? Se evidencia que no hay una exigencia mínima por parqueaderos de vehículos, pero si por parqueo de bicicletas. Estas son decisiones que tienen que ver en gran medida con las dinámicas del mercado y la adopción de formas de transporte amigables con el medio ambiente, y el POT no puede ser un actor que imponga cambios en comportamientos colectivos. Debería más bien generar unas medidas de estímulos.

 

Un caso para entender esto sería la construcción de un edificio de 30 unidades.  Siguiendo con lo dispuesto en la norma debería garantizar dos parqueos por unidad de vivienda, es decir, disponer de un espacio para parquear 60 bicicletas.  Esto es absurdo, si se tiene en cuenta que la mayoría de las personas tiende a anclar sus bicicletas en las paredes que dan en la zona de parqueo designado o incluso al interior de sus viviendas.

 

El POT y el espacio público

 

El POT en lo relacionado con el espacio público plantea unas medidas, que nuevamente, generan profunda preocupación debido a que en vez de lograr un fortalecimiento de la capacidad de inversión del Distrito puede generar un detrimento en la competitividad de la ciudad.

En primer lugar, se dispone que el espacio público pueda tener un aprovechamiento económico por parte del distrito y ahí se incluyen las playas, este aprovechamiento queda supeditado a que el Concejo de Santa Marta reglamente el marco de cobros y tarifas para tales fines. Cobrar tarifas para el acceso y disfrute de los espacios públicos, nuevamente conlleva a un desestimulo al turismo y la actividad comercial de la ciudad.

 

Por otro lado, en las normas de espacio privado afecto a uso público (pag 63 del documento Anexo Normativo), se menciona un nuevo impuesto, que en este caso se aplicaría como una tarifa para el aprovechamiento de un suelo que es privado pero que está abierto al público.

cabe el interrogante de cuáles son los casos en dónde se aplica la normativa, es decir, ¿qué requisitos tiene que cumplir un bien en un espacio privado para que se considere como afecto a uso público? Siendo así, ¿por qué se habría de cobrar una tarifa, si precisamente el uso está enmarcado en terrenos de carácter privado? Habría que  ser especifico  sobre ese tema para evitar que en un futuro se generen malas interpretaciones de la norma y nuevamente nos reste competitividad y mayores cargas que van en contra vía de las necesidades de dinamizar la economía y salir de la crisis a la que nos vamos a enfrentar.

 

 

POT y la Salud en Santa Marta

 

El nuevo Plan de Ordenamiento Territorial concentra los equipamientos de Salud y servicios médicos sobre toda la avenida del libertador desde la carrera 22 hasta la intercepción con la avenida del rio, en el corredor de la avenida 22 entre la carrera 19 y la carrera 24 y en los suelos sujetos a planes parciales. Esta medida carece de lógica y concentra indiscriminadamente la atención hospitalaria en zonas que en la actualidad ya se encuentran copadas por los usos.

 

Esta medida representa un riesgo en cuanto muchas zonas de la ciudad quedaría  aisladas para que se planteen futuros proyectos hospitalarios y servicios médicos tan necesarios en diferentes zonas de la ciudad. ¿Qué pasa con las zonas donde se encuentra la Clínica del Prado, el terreno del antiguo hospital del Seguro Social, las inmediaciones del Hospital Julio Méndez Barreneche y demás dependencias médicas en toda la ciudad?

 

El POT y la Central de Transporte

 

La revisión del POT no contempla el destino de la central de transporte, actualmente dicha central se encuentra inmersa en un área congestionada y poblada, que la hace poco eficiente y funcional, por lo cual, es necesario pensar en un próximo traslado a un sitio  descongestionado y estudiado desde el punto de vista vial, de accesos a la ciudad y urbanístico, que implique su máxima eficiencia y genere un verdadero dinamismo a las necesidades de interconexión terrestre que demanda la ciudad.

 

El POT y los Cementerios

 

Literalmente en este apartado no se abordó la temática, mantienen invariable la actividad y no proponen ningún elemento en el corto y mediano plazo para, por ejemplo, el Cementerio San Miguel, que se encuentra en deterioro y en la actualidad genera unos impactos urbanos fuertes sobre el Centro Histórico. Recordemos que en las ciudades modernas los cementerios que se encuentran en el interior de las urbes tienen un tratamiento especial y su gestión tiende a convertirse en un enclave histórico  y turístico de la ciudad. El POT debe tomar en serio este tema y analizar las ventajas que implica la habilitación de tierras periféricas como futuros cementerios.

 

 

El POT y las Iglesias

 

Las iglesias no pueden estar condicionadas a que cada seis meses deban tramitar un permiso de uso de suelo sujeto a que no haya problemas de contaminación auditiva. Además, bajo esta lógica ponen un nivel máximo permitido de 50 decibeles, cuando se sabe que en una UCI hospitalaria el  nivel es de 50 a 70 decibeles, el nivel de ruido del tráfico de una autopista   es 70 decibeles, de una oficina ruidosa  es  de 75 decibeles y el del timbre de un teléfono es  de 80 decibeles.

 

Ante esto no hay forma de que se mantenga una iglesia en la ciudad y con seguridad el distrito se podrá enfrentar a demandas por la aplicación de esta norma absurda.

 

El POT y el Matadero

 

El POT no contempla los impactos que actualmente está generando la presencia del matadero en un sector de vocación turística, únicamente hacen mención de que pueden ser ubicados en zonas susceptibles a planes parciales.  En este punto se considera que hizo falta mayor criterio y se quedó corta la capacidad de gestión del suelo por parte de los consultores en cuanto a las soluciones que se le plantean a la ciudad para su futuro traslado.

 

EL POT y el Relleno Sanitario

 

Nuevamente, como en el caso del matadero, dejaron suelto el tema y lo delegaron a la competencia del Plan de Gestión Integral de Residuos Sólidos (PGIRS), siendo que este plan, de acuerdo con lo que dictamina el Ministerio de Medio Ambiente, deberá estar armonizado con el Plan de Ordenamiento Territorial. Es de vital importancia que el POT sugiera alternativas que en un futuro pueda adoptar el distrito en el marco de la reubicación o ampliación del relleno sanitario, tomando como base las consecuencias medio ambientales e impactos económicos, urbanísticos y sociales que se generan actualmente y que se puedan presentar a futuro.

 

El POT y la red de cables

 

El POT hace referencia al desarrollo de un proyecto de red de cables, este proyecto debe contemplar la participación de los privados dueños de las propiedades en donde se pretende la construcción de las estaciones, así mismo tiene como tiene que  generar un soporte que involucre la viabilidad, el estudio de demanda y la sostenibilidad de este, en el largo plazo. Es de resaltar que la pandemia actual implica un consenso muy detallado de las inversiones a largo plazo que la ciudad se comprometa a realizar y del impacto que esto pueda tener sobre el retorno económico tanto para el distrito como para los privados.

 

 

 El POT y el Aeropuerto

 

El aeropuerto ha sido un tema recurrente en la ciudad, su ubicación, cuestionada por muchos expertos, ha generado un impacto negativo sobre las áreas de mayor valor económico del sector. El cono de aproximación deshabilita para futuros proyectos una extensión importante de área, además genera una disminución en las alturas de los proyectos inmobiliarios que colindan con todo el frente litoral en varios kilómetros. Hay posiciones que recomiendan el traslado del aeropuerto a terrenos de menor valor y mayor capacidad de expansión de este.

En términos de competitividad y aprovechamiento de todo el enclave hotelero y residencial, el POT deberá considerar la alternativa de trasladarlo e impulsar a que se haga un estudio económico que permita la evaluación de las ventajas competitivas y de desarrollo que podría traer esta decisión de ciudad.

 

Las grandes urbes no sacrifican propiedad de altísimo valor en terminales aéreas, por lo general se encuentran retirados de los cascos urbanos.  Santa Marta tiene la oportunidad de pensar como una ciudad con proyección de crecimiento y no como una ciudad estancada en sus fronteras.

 

El POT y la zona de Pozos Colorados

 

Históricamente, la zona de Pozos Colorados se ha proyectado como la de mayor  valor e interés turístico e inmobiliario, por su ubicación, frente litoral y morfología del terreno. Vale la pena enlistar lo dispuesto en el actual Plan de Ordenamiento Territorial “Jate Matuna” en relación a estos terrenos:

 

  • El sector de Pozos Colorados, hace parte del contenido estructural del territorio Urbano, de acuerdo a lo expuesto en el capítulo VIII, en el artículo 65, en donde se presentan como uno de “los elementos proyectados a ser desarrollado por la significativa incidencia en crecimiento y consolidación del área urbana”, con un determinante adicional denominado de “especial de desarrollo” (ver página 26 de Acuerdo 005 del año 2000)
  • En tema vocacional, el sector de Pozos Colorados ha mantenido una condición tendiente al desarrollo turístico; El POT vigente en la actualidad así lo confirma: en el Artículo 118 “Clasificación de Áreas de actividad residencial y servicios turísticos” está incluido en la clasificación denominada como “Área residencial turística 3: Área específica conformada por el Hotel Irotama y el Proyecto de Zona Turística de Pozos Colorados, adecuada para establecer patrones de baja ocupación con énfasis ambiental y densidad media. Su desarrollo debe articular las dos áreas con servicios turísticos de alto nivel.” (ver pag 51 de Acuerdo 005 del año 2000).
  • El artículo 130: Comercio en Zonas Residenciales Turísticas, también incluye al sector de Pozos Colorados en el marco de estos usos.
  • En el Artículo 161 que hace referencia a los Usos de Recreación y Deporte. La zona de Pozos colorados está clasificada dentro de las “Zonas recreativas turísticas” la cual dice textualmente: incluye áreas que poseen un alto potencial para uso turístico que requieren condiciones especiales de desarrollo como Playa Lipe, Playa Blanca, Pozos Colorados, Zona Sur

 

Lo que se propone en el nuevo POT desconoce totalmente la vocación y los usos que se disponen para esta zona de significativo valor comercial y estratégico para la ciudad, enfocando su desarrollo únicamente para la construcción de equipamientos y proyectos públicos que no corresponden a su realidad histórica y potencial inmobiliario. Explícitamente el nuevo POT dispone lo siguiente: “Dentro de esta nueva centralidad de equipamientos se plantea la construcción del centro de eventos y convenciones de la ciudad, el Acuario y un jardín Botánico.” (Ver pag. 210 de Proyecto Acuerdo POT Santa Marta.pdf)

 

Cabe anotar, que en la actualidad la zona cuenta con normativa sectorizada, traducida en índices de ocupación, de construcción y retiros, que al momento de la aplicación del nuevo plan se derogan y peor aún, se suspende cualquier posibilidad de tramitar una licencia de construcción hasta no definir el plan parcial, que en la eventualidad, definirá nuevamente los índices, retiros y cesiones, en un marco de cargas y beneficios, con la particularidad negativa de que los determinantes que estructuran el plan parcial, se encuentran predeterminados para un único tipo de uso de suelo, destinado exclusivamente para equipamientos. Lo que lleva a plantear una serie de conclusiones:

  1. El Distrito desconoce sin ningún tipo de razón expuesta en la documentación presentada, la vocación que históricamente ha tenido Pozos Colorados desde el punto de vista turístico y urbano en la zona.
  2. Asumen unos temas de conservación ambiental sin un estudio riguroso ambiental que lo determine, además generan unas cargas que minan el potencial de desarrollo y desestimulan la valorización de la tierra, por medio de instrumentos de planificación urbana intermedia, como lo es el Plan Zonal (Que no tiene reglamentación jurídica en el distrito de Santa Marta) y los planes parciales, que dejan en suspenso cualquier desarrollo en el corto y mediano plazo, a espera de su formulación y posterior aprobación.
  3. La puesta en marcha de muelles estará restringida para que únicamente sean de carácter público: “Los muelles turísticos sólo podrán ser públicos y será sólo uno en las playas que se definieron en este punto” (Ver pag. 88 formulación Anexo normativo urbano.pdf)
  4. El distrito a-priori da por descontado que esos terrenos son de su propiedad, no llevó a cabo ningún tipo de socialización como lo determina la ley 388 de 1997 y no contempla las afectaciones causadas por el detrimento de la normatividad urbana en la implementación del nuevo POT.

 

El POT y las Normas aplicables de alto impacto

 

El planteamiento del POT en su eje estructurante habla de la combinación de usos en zonas determinadas. Esta metodología busca hacer que la ciudad se compacte y el individuo se someta a un menor desplazamiento, esta filosofía de ordenamiento tiene cierta lógica en términos de acceso de residentes a bienes y servicios de escala menor, pero en lo que concierne con este apartado, destinar al cinturón periférico de la ciudad todo un compendio de usos sin un criterio claro establecido puede generar serios problemas en varios frentes.

 

Lo primero que hay que determinar es qué pasa con toda la zona que comprende el hoy sector del mercado público y la actividad comercial que se encuentra sobre el eje de la carrera 19 entre avenida del Rio y Avenida del Ferrocarril, debido a se busca concentrar todos los talleres mecánicos, servicios automovilísticos, talleres de metalmecánica, espacios de reciclaje y chiveras en los terrenos aledaños a la vía alterna, desde el intercambiador de Mamatoco hasta el costado oriental del cerro de Ecopetrol y los terrenos próximos a la vía que conecta con el intercambiador de la avenida del Ferrocarril, con Gaira, el POT debería ser más explicito con los objetivos de enfocar esa actividad comercial hacia la periferia de la ciudad y el impacto positivo que se puede lograr al rehabilitar para otros usos las zonas en donde hoy se encuentran instaladas dichas actividades.

 

Adicionalmente, en la misma zona trasladan las actividades de discotecas y bares con áreas mayores a los 300 m2 junto con la actividad de la prostitución, es decir, en un mismo corredor va a coexistir la vida nocturna para adultos, bares, discotecas y toda la actividad de servicios en talleres, y almacenes de construcción, estipulando de igual manera la necesidad de poner guarderías y comedores comunitarios para madres que laboren en las empresas industriales.

 

Esta determinación si debería ir acompañada de un estudio socioeconómico y de conveniencia, debido a que se plantea una evidente segregación de las actividades que se han asentado en la ciudad de forma espontánea y concentradas, como lo son los talleres y la actividad que opera en estos momentos en inmediaciones del mercado público, adicionalmente, enfocar el desarrollo de bares y discotecas de más de 300 m2 de área a esas zonas, es desconocer su relación con la oferta turística y la capacidad de que su actividad sea parte de las zonas de mayor confluencia y valor en la ciudad.

 

Basados en esta lógica, tras el nuevo POT un lugar como Andrés Paradero no pudo haberse instalado en el centro histórico y debió considerar su operación en la zona industrial de la ciudad, por dar un ejemplo.

 

En conclusión, tomando en consideración los reparos enlistados, es claro que el proyecto de revisión del Plan de Ordenamiento Territorial debe ser reformulado, los cambios puntuales se tornarían inconvenientes por cuanto el enfoque que se pretende está alejado a las necesidades globales que determina la ciudad.

 

Aprobar un POT con este tipo de vacíos, zonas grises y extralimitaciones, expone a la ciudad, como se dijo al inicio de este informe, a la peligrosa paralización de su necesario desarrollo y competitividad. Sobre todo en estos momentos de incertidumbre y deterioro económico, como los que se avecinan, por cuenta de la tragedia de la pandemia del Covid-19.

 

Los concejales tienen la responsabilidad de hacerle ver a la administración Distrital que lo más conveniente es que dicho documento sea devuelto y revisado en detalle y que su discusión se de en el marco de una realidad diferente a la que hoy vive la ciudad, la incertidumbre que se vive actualmente debe abogar a la sensatez, el POT, o nada más echar un vistazo a la capital, para entender que este no es el momento.

 

 

 

Rafael Vicente Gómez Santos, economista de la Universidad de los Andes, con experiencia en investigación académica, consultoría en elaboración de planes maestros de urbanismo, estructuración de proyectos inmobiliarios y normatividad urbana y rural. Investigador asignado para el montaje y la implementación del Observatorio del Ahorro, la Vivienda y Educación del Fondo Nacional del Ahorro en Coordinación con la Procuraduría General de la Nación, consultor de apoyo en formulación de proyectos de energías renovables y análisis coyuntural.

 

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